Das Landgericht Heilbronn hat in seinem Urteil vom 19.08.1999, ZMR 1999, 832, hohe Anforderungen an die Aufklärungspflicht des Maklers gestellt. Hiernach erfüllt es den Tatbestand einer arglistigen Täuschung, wenn der Makler bei vorhandenen Rissen in der Bausubstanz nur die Vermutung von Setzrissen äußert und verschweigt, dass auch Dolinen (trichter- bzw. kesselförmige Wannen in Kalkgebieten) als Ursache für die Risse in Betracht zu ziehen sind.
Jener Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer ländlichen Gemeinde stand ein Haus zum Verkauf, an welchem von außen gut sichtbar große Risse vorhanden waren. Ein vorliegendes Wertgutachten des örtlichen Gutachterausschusses hielt fest, dass es sich um "Setzungsrisse" handelt und dass wegen dieser Setzungsrisse ein geringer Abschlag vom Gebäudewert zu machen sei.
Demgegenüber hatten dem Makler zwei von mehreren Dutzend Interessenten mitgeteilt, dass das Gebiet insgesamt schadenbehaftet sei. Der Untergrund sei geologisch problematisch und es seien in der Umgebung andere Gebäude vorhanden, die bereits abgerissen worden seien, weil der Untergrund nachgegeben habe.
Demgegenüber teilte der Makler den Käufern und anderen Interessenten mit, dass er über die deutlich sichtbaren Risse am Haus nichts genaues sagen könne; ihm liege lediglich ein Gutachten vor, in welchem von Setzungsrissen die Rede sei.
Die Käufer fochten den Kaufvertrag an und verlangten unter anderem vom Makler Schadenersatz. Das Landgericht Heilbronn hat der Forderung nach Schadenersatz stattgegeben, weil der Makler einen Betrug begangen habe. Der Makler habe durch die Angabe einer möglichen weiteren Ursache und deren Nichtoffenbaren den Eindruck erweckt, von anderen Anhaltspunkten nichts zu wissen, was der Wahrheit nicht entsprochen habe. Aufgrund dieser Angaben seien die Käufer davon ausgegangen, dass außer möglichen Setzungsrissen keine anderen Ursachen in Betracht kämen. Den Käufern sei auch ein Vermögensschaden entstanden, weil sie durch den Kaufvertrag zur Kaufpreiszahlung verpflichtet waren, obwohl nach einem Sachverständigengutachten feststehe, dass das Gebäude sich in einem Dolinengebiet befinde und auch mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen sei, dass das Haus selbst im Dolinenuntergrund steht und die bereits vorhandenen Risse auf die Bodenveränderungen zurückzuführen seien.
Der Makler könne sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei den Kaufinteressenten, die ihm mitgeteilt hatten, der "Kalkstein arbeite", um Laien handele, wohingegen ihm ein Gutachten des Gutachterausschusses der Gemeinde vorliege. Demgegenüber sei in dem Gutachten der Gemeinde keine Rede davon, dass auch der Boden untersucht worden sei.
Mithin sei es ausreichend, wenn dem Makler mindestens der Verdacht eines Dolinenuntergrundes bekannt war. Alleine der Verdacht, solange er nicht mit Sicherheit ausgeräumt ist, wäre für die Entschließungen der Käufer ausreichend gewesen, den Kaufvertrag nicht abzuschließen.
Das OLG Stuttgart hat im Rahmen der Berufung gegen jene Entscheidung dem Landgericht Heilbronn beigepflichtet. Das OLG Stuttgart hielt auch die Ausführungen des Landgerichts Heilbronn für zutreffend, dass die Straftat des Maklers dem Verkäufer nicht zurechenbar sei, weil der Makler nicht als sogenannter Vertrauensmakler gehandelt habe. Der Makler sei von Käufer und Verkäufer beauftragt worden, weshalb er nicht als Erfüllungsgehilfe der Verkäufer anzusehen sei.
Aus jener Entscheidung wird einmal mehr deutlich, welches hohe Haftungsrisiko der Makler trägt. Werden einem Makler von Kaufinteressenten Angaben über das Haus oder das Grundstück gemacht, muß er nachforschen. Der Makler kann sich nicht darauf berufen, ihm seien andere Angaben bekannt, auf welche er vertrauen könne.
Umgekehrt hat der Erwerber eines Grundstücks eine erleichterte Möglichkeit, den Makler in Anspruch zu nehmen, wenn dieser überwiegend tätig wurde und der Verkäufer "im Hintergrund" blieb und kein vorwerfbaren Aussagen über den Kaufgegenstand gemacht hat.
