1. Eine Fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB berechtigen. An die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen, da die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht durch die Anwendung eines anderen Kündigungstatbestandes unterlaufen werden dürfen.
2. Wird eine vom Vermieter geltend gemachte unberechtigte Mietanpassung vom Mieter nicht beanstandet und zahlt dieser widerspruchslos die verlangte erhöhte Miete über einen Zeitraum von 18 Monaten, liegt hierin grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung über eine Mietzinserhöhung.
3. In einer solchen stillschweigen getroffenen Abrede über die Erhöhung der Miete liegt regelmäßig eine ohne Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB erfolgte wesentliche Vertragsänderung, die zur Folge hat, daß der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluß einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.
OLG Karlsruhe, 17 U 97/02 Urteil vom 10.12.2002
Die mieterfreundliche und sehr umfangreiche Entscheidung des OLG ist leider nicht zur Revision zugelassen worden, obwohl sie in den Gründen zahlreiche Rechtsprobleme des materiellen und des Prozeßrechts aufgreift.
Das OLG ließ die unstreitigen mehrfachen unpünktlichen Zahlungen der Mieterin nicht genügen, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, nachdem der Vermieter zwischen der letzten unpünktlichen Zahlung und dem Ausspruch der Kündigung mehr als vier Monate zuwartete und zuvor über einen längeren Zeitraum unpünktliche Zahlungen geduldet hatte.
Praxistipp:
Der Vermieteranwalt ist gehalten, Abmahnungen zeitnah auch die Kündigung folgen zu lassen, um einer Verwirkung des Kündigungsrechts zu entgehen.
