Zum 01.09.2001 tritt das neue Mietrecht in Kraft. Die Neuregelungen im Betriebskostenrecht fordern vom Vermieter besondere Sorgfalt.
Wie bisher dürfen nur die Betriebskostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die in § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ausdrücklich ausgeführt sind. Daher ist es auch in Zukunft nicht möglich, Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten als Betriebskosten umzulegen.
Weiterhin kann der Vermieter Vorauszahlungen oder Pauschalen für die Betriebskosten vereinbaren.
Soweit im Mietvertrag kein Umlagemaßstab vereinbart ist, gilt künftig die Wohnfläche als maßgebend. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht festgelegt, wie die Wohnfläche richtig berechnet wird; es muss daher abgewartet werden, wie die Obergerichte sich bei den drei gängigen Arten der Berechnung der Wohnfläche entscheiden werden.
Soweit Betriebskosten verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig erfasst werden, ist der Vermieter künftig verpflichtet, die verbrauchs- oder verursachungsgerechte Umlage anzuwenden und er darf nicht mehr nach Grundfläche vorgehen. Konkret bedeutet dies, dass künftig beispielsweise nach Wasseruhr abgerechnet werden muss, wenn Wasseruhren vorhanden sind. Der Neueinbau von Erfassungsgeräten bei bestehenden Objekten ist weiterhin nicht Pflicht.
Bereits für die Abrechnungsperiode 2001 muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter übermitteln. Versäumt der Vermieter diese Frist, so ist er künftig mit Nachforderungen an den Mieter ausgeschlossen. Der Mieter kann aber sowohl die Abrechnung als auch Guthaben zu seinen Gunsten auch noch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist vom Vermieter verlangen.
Umgekehrt ist der Mieter nach zwölf Monaten ab dem Zugang der Abrechnung mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen. Hat der Mieter sich also ein Jahr nach der Abrechnung nicht gemeldet, kann er beispielsweise vor Gericht nicht mehr einzelne Einwendungen geltend machen und behaupten, die Abrechnung sei unrichtig.
Mithin haben sowohl Mieter als auch Vermieter gewisse Fristen einzuhalten, wobei der Abrechnung des Vermieters größere Bedeutung zukommt. Wenn das Ende der Abrechnungsfrist droht, wird es sich empfehlen, die Abrechnung unter Zeugen oder per Einschreiben-Rückschein dem Mieter zu übermitteln. Wegen der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des Mieters kann es sich für den Vermieter empfehlen, nach Übermittlung der Betriebskostenabrechnung zunächst zwölf Monate abzuwarten, bis er die Nachzahlung gerichtlich geltend macht.
