Zur Formfreiheit der Zustimmung des Mieters zu einem Vermieterwechsel, den der alte und der neue Vermieter in einem der Schriftform des § 566 BGB a.F. genügenden Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag vereinbart haben.
Zum Fortbestand der Besitzeinräumungspflicht des Vermieters, der sich zur Herstellung des Mietobjekts verpflichtet hat, das Grundstück aber nachträglich an einen Dritten verkauft, der es bebaut und anderweitig vermietet.
Zur Angemessenheit einer in einem Gewerberaummietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude ohne zeitliche Begrenzung vereinbarten Vertragsstrafe für jeden Tag der Überschreitung des vereinbarten Mietbeginns.
BGH ZR XII 18/00, Urteil vom 12.03.2003
Der im Grundbuch nicht eingetragene Vermieter verpflichtete sich gegenüber seinem Mieter, ein Gebäude binnen etwa fertigzustellen und für rund € 12.500,00 monatlich zu vermieten. Der Mietvertrag sollte von der Vermieterin frühestens nach 20 Jahren gekündigt werden können und diese verpflichtete sich weiter, täglich etwa € 255,00 an Vertragsstrafe an die Mieterin zu zahlen, wenn eine rechtzeitiger Fertigstellung des Gebäudes nicht gelingt. Die Vermieterin veräußerte das Grundstück anderweitig und wird auf Einräumung des Besitzes und auf Zahlung der Vertragsstrafe in Anspruch genommen.
Die Mieterin obsiegte, nachdem unstreitig war, daß konkludent ein Mietvertrag mit dem Erwerber zustandegekommen war. Mit einer fristgemäßen Kündigung drang die Vermieterin nicht durch, weil der BGH es nicht für erforderlich hielt, daß die schriftliche Vereinbarung über den Wechsel des Vermieters mit der notariellen Urkunde über den Verkauf der Mietsache körperlich verbunden wird - dies entspreche auch dem Grundgedanken von § 182 Abs.2 BGB.
Das Verlangen der Mieterin auf Einräumung des Besitzes sei auch nicht auf eine objektiv unmögliche Leistung gerichtet, obwohl das Grundstück mittlerweile wieder weiterverkauft worden sei, nachdem § 306 BGB a.F. weder auf die Fälle vor noch nach Übergabe der Mietsache Anwendung finde. Wie auch im Falle der Doppelvermietung erhalte ein möglicherweise gegebenes Unvermögen des Vermieters erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung Bedeutung.
Die Mieterin könne auch den Schadenersatz von rund € 255,00 täglich verlangen, weil der Betrag nicht übersetzt sei und auch einer Prüfung nach dem AGBG stand halte. Ein Vergleich mit Vertragsstrafen bei Bauverträgen (0,5 % der Auftragssumme pro Tag dürfen nicht überstiegen werden) helfe vorliegend nicht wesentlich weiter - es komme auf das Verhältnis der Schwere des Vertragsverstoßes mit der Höhe der Vertragsstrafe an.
Bei einer Monatsmiete von € 12.500,00 erscheine eine monatliche Vertragsstrafe von € 7.500,00 keineswegs überhöht. Der Mieterin könne durch das Nichtbetreiben des Supermarktes in dem Mietobjekt durchaus ein höherer Schaden entstehen.
