Leitsatz:
„Die Wohnungseigentümer haften einander bei nicht rechtzeitigen Instandsetzungsmaßnahmen nur bei schuldhafter Unterlassung der ihnen gebotenen Verwaltungs-maßnahmen, nicht für ein schuldhaftes Fehlverhalten des (inzwischen ausgeschiedenen) Verwalters. Ersatzansprüchen eines einzelnen Wohnungseigentümers der (nach erfolgloser Abmahnung des Verwalters) instandsetzungsbedürftige Fenster seiner Wohnung eigenmächtig auswechselt, steht der Grundsatz des § 16 Abs. 3 WEG entgegen, dass die Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, auch an den Kosten nicht zu beteiligen sind.“
Kammergericht Berlin, 24 W 283/03, Beschluss vom 10.01.2005
Leitsatz:
„Einem Wohnungseigentümer steht ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung zu, wenn die übrigen Wohnungseigentümer eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichende Beschlussfassung schuldhaft unterlassen haben.“
Kammergericht Berlin, 24 W 97/03, Beschluss vom 20.10.2004
Die beiden Entscheidungen des Kammergerichts Berlin befassen sich mit dem häufig auftretenden Fall, dass ein einzelner Eigentümer Schäden in seinem Sondereigentum beklagt und die Gemeinschaft dazu auffordert, Schadenbeseitigungsmaßnahmen in die Wege zu leiten.
Häufig weigern sich Eigentümergemeinschaften, dem Verlangen eines einzelnen oder weniger Wohnungseigentümer nachzukommen, weil hierdurch erhebliche Kosten verursacht werden, die von der Gemeinschaft insgesamt zu tragen sind, soweit Gemeinschaftseigentum repariert werden muss.
Den beiden Entscheidungen des Kammergerichts Berlin lagen folgende Sachverhalte zugrunde:
a) Beschluss vom 10.01.2005
Nachdem ein Eigentümer den Einbau neuer Fenster von der Verwalterin verlangt hatte, weil diese nicht mehr repariert werden könnten, weigerte sich die Verwalterin und der Eigentümer griff zur Selbsthilfe. Mit den durch den Austausch der Fenster entstandenen Kosten rechnete er gegenüber Wohngeldansprüchen auf.
Das Kammergericht lehnte einen Aufwendungsersatzanspruch des Eigentümers ab, weil die Maßnahmen des vollständigen Austauschs aller Fenster in seiner Wohnung nicht zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig gewesen seien. Der Eigentümer hätte bis zu einer Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung auch eine Notreparatur eines beschädigten Fensters vornehmen können und hätte noch zuwarten müssen. Der Eigentümer habe auf eigenes Risiko gehandelt und könne daher keinen Ersatzanspruch erwarten.
b) Beschluss vom 20.10.2004
In jenem Fall forderte der Eigentümer von der Gemeinschaft Schadenersatz in Höhe von rd. € 5.000,00, weil die Eigentümergemeinschaft es unterlassen hatte, in einer darüberliegenden Wohnung die Instandsetzung des Bodens im Badezimmer zügig durchzuführen, weshalb ihm ein Schaden in seiner Wohnung entstanden sei.
Das Kammergericht gab dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft habe es unterlassen, das Einbringen einer Dichtung in der Wohnung des Eigentümers zu ermöglichen, weshalb dieser nicht weitervermieten konnte. Der Mietausfall stellt einen Schaden des Eigentümers dar. Wenngleich man davon ausgehen dürfe, dass der Einbau einer Fußbodenisolierung im Ermessen der Eigentümergemeinschaft gelegen habe, so war das Ermessen in jedem Fall reduziert, weil es angesichts der bereits in der Sanierung befindlichen Bades keine andere sinnvolle Möglichkeit gegeben habe, als in einem Zuge auch die Isolierung nachzuholen, ohne erst Schäden abzuwarten. Die Eigentümergemeinschaft habe zumindest fahrlässig gehandelt, weil sie trotz Kenntnis dieser Situation nicht gegen eine Dichtung beschlossen habe.
Praxistipp:
Den Eigentümergemeinschaften, die von einzelnen Eigentümern wegen Schäden in der Wohnung angegangen werden, ist zu raten, das Vorbringen eines einzelnen Eigentümers seriös zu prüfen und die erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leis-ten, um Schadenersatzansprüchen zu entgehen.
