In der Regel enthalten neuere Mietverträge die Verpflichtung des Mieters, zusätzlich zu Miete auch alle vom Gesetzgeber in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Kosten des Vermieters für den „Betrieb“ des Hauses zu bezahlen (Miet-Nebenkosten).
Nicht auf die Mieter umlagen darf der Vermieter jedoch Instandhaltung- und Instandsetzungskosten (§ 2 Abs 2 BetrKV). Was darunter zu verstehen ist, definiert der BGH in seinem jüngsten Urteil (BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08) so: Werden Kosten durch „Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen" , dann handelt es sich um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten.
Dienen die vom Vermieter vorgenommenen Arbeiten dagegen „nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz" (Beispiel: Mängel der Heizungsanlage), sondern der „Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit" stellen die Arbeiten keine Instandhaltungsmaßnahme dar und können folglich auf den voll Mieter umgelegt werden, so der BGH.
Damit schafft der BGH leider wenig Klarheit. Jeder Einzelfall wird wie bisher für sich betrachtet werden müssen. In diesem Urteil hatte sich der BGH den Kosten für eine Öltankreinigung zugewendet und entschieden, dass diese auf die Mieter umgelegt werden dürfen (die Frage war bisher sehr streitig).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ludwig Zürn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Heilbronn
