Leitsatz
Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentümerwechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, sondern den neuen Wohnungseigentümer.
OLG Karlsruhe, 14 Wx 82/03, Beschluss vom 17.11.2004
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in einer Eigentümerversammlung vom 26.07.1999 beschlossen, dass wegen einer Sanierungsmaßnahme von den Eigentümern Sonderumlagen zu zahlen seien. Die Sanierungsumlage des betroffenen Eigentümers belief sich auf etwa € 20.000,00.
Vorliegend war die Eigentumswohnung durch notariellen Kaufvertrag vom 30.08.1999 verkauft worden. Die neuen Eigentümer waren am 15.10.1999 in das Grundbuch eingetragen worden. Die neuen Eigentümer weigerten sich, die Sonderumlage über € 20.000,00 zu zahlen, weil sie die Auffassung vertraten, der Verkäufer müsse diese Sonderumlage tragen, weil er zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung am 26.07.1999 noch Eigentümer gewesen sei.
Diese Auffassung teilte das OLG Karlsruhe nicht. Die Pflicht zur Zahlung der Sonderumlage entstehe durch einen Beschluss der Eigentümer und die Beitragspflicht richtet sich danach, wann die Sonderumlage zur Zahlung fällig ist.
Wird – wie im vorliegenden Fall – die Zahlung der Sonderumlage erst nach dem Eigentümerwechsel zur Zahlung fällig, so trifft die Zahlungspflicht den neuen Eigentümer, was der herrschenden Rechtsprechung entspreche.
Es sei auch interessengerecht, dem neuen Eigentümer die erst während seiner Zugehörigkeit fällig werdende Sonderumlage aufzuerlegen. Den Nutzen aus der mittels Sonderumlage finanzierten Sanierungsmaßnahme habe nicht der bisherige Eigentümer, sondern der neue Eigentümer. Die neuen Eigentümer hätten auch die Möglichkeit, sich vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über den Verwalter über die Beschlusslage zu informieren und dies in ihre Überlegungen zu ihrem Kaufentschluss einfließen zu lassen. Das OLG Karlsruhe ließ offen, ob den Antragsgegnern gegenüber dem Verkäufer zivilrechtliche Ausgleichsansprüche zustehen.
Praxistipp:
Dem Erwerber einer Eigentumswohnung ist stets dringend anzuraten, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre durchzusehen und sich über den Hausverwalter darüber zu informieren, ob noch zusätzliche finanzielle Forderungen – insbesondere Sonderumlagen – bestehen.
