Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserversorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.
(Leitsatz des Verfassers)
Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.
Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.
a) Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Änderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.
b) Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.
BGH V ZB 21/03, Beschluss vom 25.09.2003
Die aus siebzehn Reihenhäusern und neun Eigentumswohnungen bestehende Wohnungseigentumsanlage hatte in der Teilungserklärung geregelt, dass alle Betriebskosten der Wohnungsanlage gemeinsam im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. In einer Eigentümerversammlung war mit Mehrheit beschlossen worden, dass Kaltwasserzähler eingebaut werden. Dieser Beschluss wurde vom Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt. Die Eigentümer der Reiheneckhäuser hatten wegen eines erheblichen Anstiegs der Wasserkosten beantragt, von den übrigen Eigentümern die Zustimmung zu einer Änderung des Teilungsvertrages zu verlangen, wonach die Kosten der Wasser- und Abwasserversorgung nach Maßgabe des Verbrauchs umgelegt werden und dass zu diesem Zweck Kaltwasseruhren installiert werden sollen.
Der BGH hatte ausgeführt, dass ein Einspruch auf Änderung der Teilungserklärung nicht besteht.
Der BGH geht davon aus, dass dann, wenn weder aus der Gemeinschaftsordnung noch aus dem Gesetz eine Regelung über die Verteilung der Kosten des Kaltwassers, das im räumlichen Bereich des Sondereigentums verbraucht wurde, hervorgeht, die Einführung einer verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung keiner Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf, sondern dass diese Angelegenheit durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden kann.
Gegenstand einer Beschlussfassung ist nicht der individuelle Wasserverbrauch, sondern die Verteilung der durch den Verbrauch an den einzelnen Entnahmestelle verursachten Kosten. Somit hat die Gemeinschaft der Eigentümer Beschlusskompetenz. Eine bauliche Veränderung liege mithin ebenfalls nicht vor.
Der BGH erweitert daher in der vorliegenden Entscheidung die in der Literatur umstrittene Auffassung, inwieweit die Gemeinschaft über den Einbau von Zählern entscheiden kann, wenn in der Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthalten ist.
