Die Treuepflicht verlangt, dass man sich auf Erklärungen und Mitteilungen des Vertragspartners muss verlassen können, soweit diese Grundlage für das eigene schützenswerte Verhalten bilden. Mit Treu und Glauben lässt es sich nicht vereinbaren, daß der eine Vertragspartner seine Haltung, auf die sich der andere längere Zeit bindend eingerichtet hat, ohne aus dem Vertragsverhältnis herrührende, zwingende Gründe nachträglich ändert (hier: Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags bis zur Amortisierung von Investitionen).
OLG München, 21 U 2176 / 94, Urteil vom 14.05.2003
Die Entscheidung ist ein Greuel für alle Fetischisten der Rechtsprechung zur gesetzlichen Schriftform für mehrjährige Mietverträge, aber doch eine Bereicherung derselben.
Die Mieterin hatte auf Feststellung geklagt, daß das Mietverhältnis von der Vermieterin bis zum 31.12.2005 nur "aus betriebstechnischen Gründen" ordentlich gekündigt werden dürfe. Der zunächst auf fünf Jahre geschlossene Vertrag war mit Nachträgen um weitere sieben Jahre verlängert worden und lief dann auf unbestimmte Zeit.
Die Mieterin konnte das Gericht nach Beweisaufnahme davon überzeugen, daß sie bei Mietbeginn und auch in der Folgezeit erhebliche Investitionen von rund € 2,3 Mio. getätigt hat, die noch nicht amortisiert seien. Mitarbeiter der Vermieterin hätten ihr mehrfach mündlich zugesichert, daß eine Beendigung nur aus betriebstechnischen Gründen erfolgen werde und in diesem Fall aber 20 bis 30 Jahre genutzt werden könne.
Das OLG ging entgegen der Vorinstanz davon aus, daß eine ordentliche Kündigung ohne das Vorliegen betriebstechnischer Gründe (Erweiterung von Gleisanlagen) eine unzulässige Rechtsausübung gem. § 242 BGB darstellen würde. Gegenüber der Mieterin sei die Überzeugung erweckt worden, das Mietverhältnis werde zumindest bis 2005 fortdauern. Das Vertrauen der Mieterin sei aufgrund der enormen Investitionen schützenswert. Die Investitionen seien nur deshalb getätigt worden, weil die Mieterin von einer Amortisation bei einer 30jährigen Mietdauer ausgegangen sei. Ein eingeholtes Sachverständigengutachten habe ergeben, daß die Amortisation noch nicht abgeschlossen sei.
