Im Bereich der Mieterhöhung ergeben sich eine Vielzahl von Detailänderungen, von denen nachstehend die wichtigsten im Überblick aufgezeigt werden sollen:
a) Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
Hierbei ist der Begriff der Modernisierungsmaßnahmen vom Gesetzgeber erweitert worden. Nicht mehr allein die Einsparung von Heizenergie, sondern jegliche Energieeinsparung kann nun Anlass einer entsprechenden Mieterhöhung sein. Ausdrücklich in der Begründung des Gesetzes wird dabei auf den Einbau von stromsparenden Einrichtungen hingewiesen.
Die Ankündigung der Modernisierung wurde für den Vermieter erleichtert. Die Umlagemöglichkeit mit 11 % der Kosten der Investition ist unverändert geblieben. Weiterhin zu beachten bleibt die in der Praxis streitanfällige Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung.
b) Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
Die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete wurde um einige Begründungsmittel erweitert. Wie bisher kann die Mieterhöhung mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden, die auch weiterhin aus dem Bestand des Vermieters stammen dürfen. Insoweit kann eine Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten erfolgen oder durch Verwendung der bisher bekannten Mietspiegel.
c) Qualifizierter Mietspiegel
Hinzugekommen ist ein besonderer sogenannter "qualifizierter Mietspiegel." Dieser qualifizierte Mietspiegel muss nach bestimmten wissenschaftlichen Vorgaben erstellt werden. Den Gemeinden bleibt freigestellt, ob sie derartige - kostenintensivere - Mietspiegel erstellen wollen oder ob sie überhaupt einen Mietspiegel erstellen wollen. Liegt aber ein solcher qualifizierter Mietspiegel vor, so muss der Vermieter - auch wenn er konkret ein anderes Begründungsmittel verwenden will-; auf diesen besonderen Mietspiegel ausdrücklich hinweisen. Im Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem Gericht hat der qualifizierte Mietspiegel dann die Wirkung, dass er als "richtig" gilt und dass es dem klagenden Vermieter obliegt, die Unrichtigkeit zu beweisen.
d) Mietdatenbanken
Ein weiteres Begründungsmittel sind sogenannte Mietdatenbanken. Statt einer Aktualisierung nur alle zwei Jahre (Fortschreibung) und grundlegend alle vier Jahre (Neuermittlung) liegt der Vorteil einer Mietdatenbank in der laufenden Aktualität. Ob sich derartige Mietdatenbanken jedoch in der Praxis durchsetzen, ist eher unwahrscheinlich.
Die bisher geltende Kappungsgrenze von 30 % wurde nunmehr bundeseinheitlich abgesenkt auf 20 %.
e) Staffelmiete
Die Möglichkeiten der Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag wurde erweitert. Künftig kann eine derartige Vereinbarung über mehr als zehn Jahre geschlossen werden. Weiterhin steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von vier Jahren zu. Der Vermieter ist an die Staffelmiete gebunden, auch wenn die Mieten allgemein stärker steigen als die Staffeln. Daher wird sich in der Praxis kaum durchsetzen, dass Mietstaffeln über einen längeren Zeitraum als zehn Jahre vereinbart werden.
f) Indexmiete
Vorteilhaft für die Vermieterseite ist, dass es künftig zulässig ist, Wertsicherungsklauseln zu vereinbaren. Eine zeitliche Obergrenze gibt es hierbei nicht mehr. Die Miete kann faktisch jährlich an die Lebenshaltungskosten angefasst werden.
