Leitsatz:
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.
BGH VIII ZR 295/03, Urteil vom 24.03.2004
Der spektakulär daherkommenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs liegt zugrunde, dass in einem Wohnraummietvertrag ausdrücklich vereinbart worden war:
"Die Wohnfläche wird mit 126,45 m² vereinbart."
Die Mieter hatten festgestellt, dass die Wohnfläche stattdessen lediglich 106 m² beträgt und hatten Rückforderungsansprüche wegen überzahlter Miete angemeldet und insoweit die Aufrechnung erklärt. Nachdem das Landgericht Osnabrück die Revision zuließ, hatte der BGH zu entscheiden.
Der BGH wies darauf hin, dass nicht vollständig geklärt sei, auf welcher Grundlage eine Wohnfläche von 126,45 m² vereinbart worden sei; - von Vermieterseite war die Berechnung der Wohnfläche jedoch nicht angegriffen worden. Die im Mietvertrag vereinbarte Fläche sei ein Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Soweit diese Sollbeschaffenheit nicht gegeben sei, könne der Mieter die Miete mindern. Einer gesonderten Darlegung der Nachteile, die er durch die geminderte Fläche habe, bedürfe es nicht. Es spräche bei einer erheblichen Flächenabweichung bereits eine Vermutung für die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit.
Der BGH nimmt die Art und Weise der Berechnung der Wohnflächen vorliegend hin, ohne zu vertiefen, auf welche Weise die Wohnfläche zu berechnen wäre; - dies auch vor dem Hintergrund, dass die Berechnungsweise von Vermieterseite nicht angegriffen worden war. Möglicherweise wäre die Entscheidung des BGH anders ausgefallen, wenn die Wohnfläche nicht "vereinbart" worden wäre, sondern wenn - wie dies häufig in Mietverträgen vorkommt - lediglich Circa-Angaben gemacht worden wären. Es ist davon auszugehen, dass der BGH noch weitere Varianten zur Wohnfläche und zum Minderungsrecht zu entscheiden haben wird.
