Wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands kündigte die Vermieterin einem Mieter fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der gesetzlichen » Schonfrist « ( 2 Monate nach Erhebung der Räumungsklage) wurden die Mietrückstände schließlich vom „Sozialamt“ beglichen, so dass die Vermieterin zur Beendigung des Räumungsprozesses gezwungen war. Natürlich muss der Mieter in solchen Fällen auch die Prozesskosten tragen, was aber, wenn er mittellos ist und nicht zahlen kann?
Im vorliegenden Fall (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09)
kündigte die Vermieterin wegen der noch unbezahlten Prozesskosten den Mietvertrag erneut fristlos und erhobt erneut – da der Mieter nicht zahlte – Räumungsklage. Diese Klage wies der BGH in letzter Instanz mit der Begründung ab, die offene Rechnung alleine sei kein ausreichender Grund für eine außerordentliche Kündigung.
Auf einen einfachen Nenner gebracht sieht sich der BGH daran gehindert, die Kündigung als ausreichend für eine Räumungsklage anzusehen, weil nach der gesetzlichen Regelung bereits die Erklärung einer öffentlichen Stelle, nur für die Mietrückstände (ohne Kosten) aufzukommen, genügt, um die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Würde man eine erneute außerordentliche Kündigung wegen der noch offenen früheren Kosten zulassen, widerspräche dies dem vom Gesetzgeber verfolgten Grundgedanken der Verhinderung einer Obdachlosigkeit.
Deutlich streicht der BGH jedoch heraus, dass Mieter ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis bei Nichtbezahlung der Prozesskosten verletzen. Damit ist eine (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses möglich.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ludwig Zürn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Heilbronn
