Leitsatz:
Mietzins kann nicht im Urkundenprozess erstritten werden, wenn die Überlassung der Mietsache bestritten ist oder ein Minderungsrecht des Mieters besteht.
OLG Düsseldorf, I-24 U 227/03, Urteil vom 01.04.2004
Das OLG Düsseldorf verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück, nachdem die Vermieterin die Erfüllung ihrer vertraglichen Hauptpflicht der vertragsgemäßen Gewährung des Mietgebrauchs und die Höhe der Miete ab dem 03.07.2003 nicht mir Urkunden beweisen konnte. Dies lag daran, dass die vorleistungspflichtige Vermieterin sich dem Einwand ausgesetzt sah, dass nicht sämtliche Schlüssel für die Mieträume von Vermieterseite übergeben worden waren. Diesen Einwand konnte die Vermieterin nicht mit Urkunden widerlegen. Nachdem im Mietvertrag lediglich ausgeführt worden war, dass eine gewisse Anzahl von Schlüsseln an die Mieterin übergeben worden waren, war dies noch kein Beweis dafür, dass die Mieterin auch sämtliche Schlüssel und damit unmittelbaren Besitz erhalten hat.
Auch der Einwand der Mangelhaftigkeit der Mietsache, nachdem im Mietvertrag gewisse Arbeiten von Vermieterseite zugesagt worden waren, konnte durch Urkunden von seiten der Vermieterin nicht bewiesen werden. Insbesondere war von Vermieterseite im Laufe des Mietverhältnisses im Schriftverkehr eingeräumt worden, dass gewisse Baumaßnahmen noch nicht fertiggestellt seien.
Praxistipp:
Dem in der Gestaltung von Mietverträgen betrauten Rechtsanwalt ist anzuraten, im schriftlichen Mietvertrag zu dokumentieren, dass der Mieter sämtliche Schlüssel der Mietsache und mithin unmittelbaren Besitz erhalten hat. Widrigenfalls besteht die Gefahr, dass eine Klage im Urkundsprozess als unstatthaft zurückgewiesen wird.
Des weiteren ist im Hinblick auf Baumaßnahmen, die der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses durchführt, anzuraten, einen fixen Zeitpunkt festzuhalten, ab welchem die vertraglich vereinbarte Miete auf jeden Fall zu zahlen ist.
