Die Teilungsversteigerung

Eigentümergemeinschaften an Grundstücken können eine heikle Angelegenheit sein und im Fall dauerhafter Konflikte bleibt oft kein anderer Weg, als die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz einzuleiten.

Wenn die Parteien sich nicht außergerichtlich einigen können; - häufig geht es hierbei um den Kaufpreis -, bleibt nur, einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Amtgericht anzubringen.

1. Die Teilungsversteigerung wird gemäß § 180 Abs. 1 ZVG durch Antrag eines Antragsberechtigten (Miteigentümers) an das zuständige Gericht eingeleitet. Sachlich zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht; örtlich zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.

Ausnahmen von der örtlichen Zuständigkeit sind in einigen Bundesländern getroffen worden, weshalb dieser Punkt zuvor genau geklärt sein muss.

2. Antragsberechtigt ist grundsätzlich jeder Miteigentümer unabhängig von der Größe seines Anteils. Dem Antrag müssen bestimmte Unterlagen beigefügt werden und Formalien müssen eingehalten sein. Soweit dem Antrag keine Hindernisse entgegenstehen, wird vom Amtsgericht die Teilungsversteigerung durch Beschluss angeordnet, der sämtlichen Eigentümern dann zugestellt wird. Darüber hinaus wird vom Gericht das Grundbuchamt um Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerkes ersucht.

3. Nach Eingang des Teilungsversteigerungsantrages wird dieser vom Gericht den weiteren Eigentümern zur Stellungnahme zugeleitet. Soweit die Anordnungsvoraussetzungen vorliegen, ordnet der Rechtspfleger dann die Teilungsversteigerung durch Beschluss an.

Die weiteren Eigentümer können dem Verfahren ebenfalls beitreten und können gegebenenfalls auch Vollstreckungsschutz beantragen.

4. In dem sogenannten Wertfestsetzungsverfahren, in welchem der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt und festgesetzt wird, werden regelmäßig Sachverständige eingesetzt, die den Wert des Grundstückes einschätzen. Nach dem Wertsetzungsverfahren bereitet das Gericht den Versteigerungstermin vor, macht diesen bekannt und stellt diesen zu. Danach findet der Zwangsversteigerungstermin statt.

5. Der Versteigerungstermin ist öffentlich und gliedert die Abschnitte "Bekanntmachungsteil", "Bietstunde" sowie "Verhandlung über den Zuschlag".

6. Im Bekanntmachungsteil erfolgen durch das Gericht Bekanntmachungen und Hinweise über das Grundstück, beispielsweise den Grundbuchstand, den festgesetzten Verkehrswert, Erklärungen der Mieter und Pächter. Im Anschluss hieran wird das geringste Gebot mit den sonstigen Versteigerungsbedingungen mitgeteilt und verlesen.

7. Bei der Teilungsversteigerung darf nur ein Gebot zugelassen werden, durch welches die dem Aufhebungsanspruch des Antragstellers vorhergehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Insoweit gilt der sogenannte Deckungsgrundsatz.

8. Das geringste Gebot wird im Versteigerungstermin nach Anhörung der anwesenden Beteiligten unter Bezeichnung der einzelnen Rechte festgestellt.

Geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen bilden die maßgeblichen Grundlagen für die Versteigerung und für die Gebote der Erwerbsinteressen ten. Der Rechtspfleger hat die Beteiligten und Bietinteressenten über die Bedeutung eines abgegebenen Gebotes, den Gefahrenübergang, die zu leistende Sicherheit und wichtige Verfahrensvorschriften umfassend zu belehren.

9. In der Bietstunde, welche nach Aufforderung zur Abgabe von Geboten beginnt, findet eine mindestens 30 Minuten dauernde Bietzeit statt. Mietinteressenten und die Beteiligten können hierbei selbst Gebote abgeben. Diese erfolgen als sogenannte Bargebote, was bedeutet, dass die bestehen bleibenden Belastungen nicht enthalten sind, aber kraft Gesetzes zusätzlich vom Bietenden zu übernehmen sind. Jeder Bieter muss also beachten, dass er die bestehen bleibenden Rechte zusätzlich zu seinem Bargebot einkalkulieren muss.

Die Versteigerung dauert an, wenn bis nach mindestens 30 Minuten trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Es wird sodann das letzte Gebot und der Schluss der Versteigerung verkündet.

10. Erreicht das Meistgebot 50 % des Verkehrswertes nicht, so muss der Zuschlag an den Meistbietenden von Amtswegen versagt werden.

Kann der Zuschlag erteilt werden so schließt sich hieran die Erlösverteilung an. Das Gericht stellt dann im Verteilungstermin einen Teilungsplan fest. Aus diesem Teilungsplan ist ersichtlich, wieviel Erlös vorhanden ist und in welcher Rangfolge die Ansprüche aus dem Erlös befriedigt werden müssen und wie der Versteigerungserlös aufzuteilen ist.

Bei der Erlösverteilung nimmt das Gericht jedoch nicht die Interessen der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft wahr. Diese müssen sich vielmehr um die Aufteilung des Geldes oder die zu übertragenden Forderungen regelmäßig selbst kümmern und zwar außerhalb des Teilungsversteigerungsverfahrens. Nur dann, wenn alle Mitglieder der Gemeinschaft sich im Verteilungstermin über die Aufteilung des Erlöses einig sind, darf das Vollstreckungsgericht den einzelnen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft jeweils ihren Anteil auszahlen.

Soweit es Uneinigkeiten gibt, wird der Erlös hinterlegt. Die Mitglieder der Gemeinschaft müssen sich dann außerhalb des Teilungsversteigerungsverfahrens um die Aufteilung des Geldes bemühen, mithin Klage erheben.

11. Der Zuschlag an einen Meistbietenden hat die Folge, dass der Ersteher des Grundstücks durch den Zuschlag Eigentümer wird, soweit der Zuschlagsbeschluss nicht im Beschwerdeverfahren aufgehoben wird. Wird der Zuschlag nicht aufgehoben, so findet der Eigentumsübergang auf den Ersteigerer mit dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses statt. Der Ersteher erwirbt gleichzeitig Eigentum an den Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt, also mithin insbesondere die Zubehörstücke, die sich im Besitz der Eigentümergemeinschaft befinden.

12. Dingliche Belastungen, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, muss der Ersteher übernehmen. Alle anderen Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollen, erlöschen durch den Zuschlag.

Sofern das versteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet ist, stehen dem Ersteher die Mietzinsen und Pachtzinsen auf dem Zuschlag zu. Bewohnen der Antragsteller und / oder der Antragsgegner das Grundstück, müssen sie das Grundstück räumen. Der Zuschlagsbeschluss hat die Wirkung eines Vollstreckungstitels und kann im Rahmen der Räumungsvollstreckung vollzogen werden.

13. Für den Ersteher ist zu beachten, dass die Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht bei Miet- und Pachtverhältnissen ergibt. Es bleibt mithin bei den gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten, mithin Eigenbedarf und Vertragsverstöße.

14. Dem Ersteher stehen keinerlei Gewährleistungsansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft zu. Eine Haftung wegen Rechtsmängeln oder Sachmängeln des Grundstücks oder der mitverkauften Gegenstände besteht nicht. Soweit dem Ersteher nicht möglich war, vor dem Zuschlag das Anwesen zu besichtigen, liegt hierin eine große Gefahr.

Die bestehen bleibenden Rechte (Hypotheken, Sicherungsgrundschulden oder Rentenschulden) bleiben weiterhin bestehen und werden vom Ersteher übernommen.

Der Ersteher hat zudem Grunderwerbsteuer zu entrichten, die im Falle der verdeckten Stellvertretung oder der Abtretung des Meistgebotes doppelt fällig werden kann.

Nachdem die Kosten des Zuschlages im Sinn von § 109 Abs. 1 ZVG nicht zu den Verfahrenskosten zählen, sind sie auch nicht in das geringste Gebot ein gerechnet und vom Ersteher zusätzlich zu zahlen.


Ludwig Zürn


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