Leitsatz:
Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters gebunden. Ob der Wohnungseigentümerverwalter eine natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür keine Rolle. Wenn deshalb infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtspersönlichkeit wäre, scheidet ein Übergang der Verwalterstelle im Interesse des Wohnungseigentums aus.
Leitsatz des Gerichts:
OLG Köln, 2 WX 28/03, Beschluss vom 24.09.2003
Bei größeren Projektentwicklern kommt es oft vor, dass die Abteilung Hausverwaltung an andere Hausverwaltungen veräußert wird, zumal dann, wenn es sich um juristische Personen handelt. Dies kann zu erheblichen Problemen führen, wenn nicht Formalien eingehalten und die neue Hausverwaltung durch Beschluss der Eigentümerversammlung zum neuen Verwalter unter Aufhebung des alten Verwaltervertrages bestellt wird, wie der vorliegende Fall zeigt.
Vorliegend hatte eine Projektentwicklungsgesellschaft, die gleichzeitig als Hausverwalterin fungierte, einen mehrjährigen Verwaltervertrag mit einer WEG. Später war die Hausverwaltung ausgegliedert und auf eine neue GmbH übertragen worden. In der Teilungserklärung war festgeschrieben, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Hausverwalters bedarf. Der beurkundende Notar hatte Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt gestellt und eine Verwaltergenehmigung der neuen Verwaltungs-GmbH beigefügt.
Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt weigerte sich, die Eintragung vorzunehmen, weil nicht die Genehmigung zur Eigentumsübertragung durch die vormalige Verwalterin, die für mehrere Jahre bestellt worden war, dem Grundbuchamt vorgelegt worden war.
Das OLG wies darauf hin, dass die Abspaltung eines Teils der ursprünglichen Verwalterin in eine neue Verwaltungs-GmbH nicht dazu führt, dass diese Verwalterin der Eigentümergemeinschaft wird und in dieser Eigenschaft erforderliche Zustimmungen zur Veräußerung erteilen könnte. Das OLG gab mit einer starken Meinung in der Literatur zwar zu, dass eine Eigentümergemeinschaft bei der Verwaltung durch eine juristische Person vor Veränderungen der Zusammensetzung des Rechtsträgers nicht geschützt ist. Ein besonderes persönliches Vertrauen zu einem Mitarbeiter oder Organ der juristischen Person bestehe nicht. Die WEG habe jedoch ein schutzwürdiges Interesse daran, nicht einen Verwalter "aufgedrängt" zu bekommen, den sie sich nicht ausgewählt habe. Denn die WEG habe Interesse daran, dass bei der Auswahl des Verwalters auch dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eine Rolle spielt.
Das OLG wies darauf hin, dass nicht bei jeder Umwandlung einer Verwaltungsgesellschaft ein erneuter Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Bestellung des Verwalters erforderlich sei. Bei einer Verschmelzung durch Aufnahme bleibe der Verwaltervertrag regelmäßig bestehen, wenn das Unternehmen des Verwalters das aufnehmende Unternehmen ist, da alle Rechte und Pflichten bei dem Fortbestehen des Unternehmens bestehen bleiben und auch die Gesellschaftsstruktur keine Änderung erfährt.
