Verwirkung des Anspruchs auf Nachzahlung von Miete

Leitsatz:

1. Ist ein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Mietzins verwirkt, sei es durch spiegelbildliche Anwendung der Grundsätze, die die Rechtsprechung zur analogen Anwendung von § 539 BGB a.F. auf das Minderungsrecht des Mieters entwickelt hat, sei es durch die Anwendung des allgemeinen Verwirkungstatbestandes, lebt das Nachforderungsrecht auch nach dem 01.09.2001 nicht wieder auf. (gegen BGH NZM 2003, 679, 680).

2. Geht man uneingeschränkt davon aus, dass der Nachforderungsanspruch auch dann wieder auflebt, wenn der Vertrauenstatbestand auf seiten des Mieters nachträglich entfällt (im Anschluss an BGH NJW-RR 2003, 727-728), dann muss der Vermieter zur Beseitigung des Vertrauenstatbestandes die Nachforderung gerichtlich geltend machen.

Leitsatz des Gerichts:
OLG Naumburg, 9 U 50/03, Urteil vom 04.11.2003

Die Vermieterin hatte Zahlung der Mieten von Januar 1998 bis Dezember 2000 von der Mieterin verlangt, wobei es zu der verspäteten Geltendmachung dadurch kam, dass Eigentümer- und Verwalterwechsel stattfanden. Während ein Zwangsverwalter mit Schreiben vom 20.01.2000 einer Kürzung der Miete wegen Mängeln teilweise widersprochen hatte, war nach Aufhebung der Zwangsverwaltung Ende des Jahres 2000 zur Zahlung der Miete aufgefordert worden, die dann am 19.04.2002 auch gerichtlich geltend gemacht worden war.

Das OLG wies darauf hin, dass es vom BGH bislang offengelassen worden sei, ob auch auf den Nachforderungsanspruch des Vermieters "spiegelbildlich" die Grundsätze angewendet werden können, die die Rechtsprechung zur analogen Anwendung von § 539 BGB a.F. auf das Minderungsrecht des Mieters bei nachträglich erlangter Kenntnis von Mängeln entwickelt hat. Nach einer Entscheidung des OLG Hamburg können Partner eines Mietverhältnisses in der Regel davon ausgehen, dass laufend zu erfüllende Ansprüche auch zeitnah geltend gemacht würden. Sowohl auf den Verlust des Minderungsrechts des Mieters als auch auf den Verlust des Nachforderungsanspruches des Vermieters sei daher § 539 BGB a.F. entsprechend anzuwenden, wenn rügelos längere Zeit gezahlt bzw. eine Nachforderung nicht geltend gemacht wurde. Dieser Ansicht schloss sich das OLG Naumburg an.

Offen ließ auch das OLG Naumburg, ob ein Zeitraum von sechs Monaten ausreichend sein könne, um von Verwirkung zu sprechen; - eine Frist von zwei Jahren sei aber jedenfalls ausreichend, dass eine Verwirkung eintritt.

Praxistipp:

Bei der Geltendmachung von Mietrückständen sollte ein Vermieter niemals länger als zwei Monate warten, weil er sonst Gefahr läuft, dass seine Nachforderungsansprüche als verwirkt angesehen werden.


Ludwig Zürn


^ Seitenanfang

Rechtsanwälte



Gerhard Fichter


Ludwig Zürn


Dietmar Muth


Sabine Oßwald


Rudolf Sebastian Heim


Christina Häfele