§ 564bII Nr.2 BGB
Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist.
(Leitsatz des Verfassers)
Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.
BGH, Urteil vom 09.07.2003, VIII ZR 26/03
Der im Leitsatz aufgeführte Sachverhalt ist jetzt im wesentlichen in § 577 a BGB geregelt. Hiernach kann sich der Erwerber einer Eigentumswohnung erst im Zeitraum zwischen drei und zehn Jahren auf ein berechtigtes Interesse berufen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und das Wohnungseigentum veräußert worden war.
Vorliegend war der Mieter des im Jahr 1952 begründeten Mietverhältnisses im Jahr 1985 verstorben und im Jahr 1983 war Wohnungseigentum an der Wohnung begründet worden. Im Jahr 1997 war der Kläger als Eigentümer der Eigentumswohnung in das Grundbuch eingetragen worden und hatte im Juli 2000 das Mietverhältnis zum 31.07.2001 gekündigt. Die Wohnung befand sich in Berlin, wo eine zehnjährige Kündigungssperrfrist gilt.
Der BGH hat sich dafür entschieden, dass die Kündigungssperrfrist nicht nur für den im Mietvertrag aufgeführten Mieter gilt, sondern auch für dessen Lebensgefährten, die nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten. Nach dem Tod des Mieters beginne kein neues Mietverhältnis, sondern das alte Mietverhältnis werde unverändert mit dem neuen Mieter, also dem überlebenden Hausstandsangehörigen, fortgesetzt.
Es könnte nach Auffassung des BGH dahingestellt bleiben, ob die vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Kündigung des Vermieters Wirkung zum zulässigen Zeitpunkt entfalten konnte, weil die Kündigungsfrist nach überwiegender und zutreffender Meinung in Rechtsprechung und Literatur erst nach Ablauf der Wartefrist erklärt werden darf.
Praxistipp:
Soweit ein Mieter, der das vorausgegangene Mietverhältnis nach Umwandlung von Wohnungseigentum "geerbt" hat, gekündigt werden soll, ist darauf bei diesem weiterhin zu berücksichtigen, inwieweit Landesvorschriften bestehen, die eine verlängerte Kündigungsfrist erforderlich machen.
