Neue Aufgaben und Pflichten für den WEG-Verwalter
Die WEG-Reform, die vermutlich zum 01.07.2007 in Kraft tritt, bringt für den Verwalter zahlreiche Änderungen mit sich, die nachstehend stichwortartig dargestellt werden.
Des weiteren können von der Eigentümergemeinschaft Probleme gelöst werden, die bislang faktisch nicht gelöst werden konnten.
Im einzelnen:
1. Einberufungsfrist.
Die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist gemäß § 24 Abs. 4 WEG auf zwei Wochen verlängert worden.
Weiterhin ist es jedoch in Fällen der Dringlichkeit möglich, eine kürzere Frist für die Einberufung anzusetzen.
2. Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 und 8 WEG.
Der Verwalter ist künftig verpflichtet, neben einer Niederschrift über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse eine Beschluss-Sammlung zu führen. Es soll auch "ein Anderer" für diese Aufgabe bestellt werden können. Die Beschluss-Sammlung muss zeitnah geführt werden. Im Idealfall also sind die Eintragungen im Anschluss an die Eigentümerversammlung bzw. nach Zugang entsprechender Bescheide des Gerichts in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.
Folgende Angaben müssen in der Beschluss-Sammlung enthalten sein:
- Wortlaut der in einer Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse, Ort und Datum der Versammlung;
- Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse (Umlaufbeschlüsse), Ort und Datum der Verkündung;
- Wortlaut der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit nach § 43 WEG sowie Datum und Gerichtsbezeichnung sowie Parteibezeichnungen;
- Beschlüsse und Urteile müssen fortlaufend eingetragen und numeriert werden;
- soweit Beschlüsse oder Urteile aufgehoben oder angefochten werden, ist dies in der Sammlung anzumerken;
- gegebenenfalls können die Eintragungen auch gelöscht werden, wenn sie für die Gemeinschaft bedeutungslos geworden sind.
Entgegen der bis 16.12.2006 geltenden Fassung des Entwurfs ist es nicht mehr erforderlich, ältere Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung mitaufzunehmen. Gleichwohl kann es sinnvoll sein, dies nachzuholen.
Der Verwalter haftet der Eigentümergemeinschaft gegenüber für die ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung. Die nicht ordnungsgemäße Führung der Sammlung berechtigt die Gemeinschaft gemäß § 26 Abs. 1 WEG zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund.
3. Erstbestellung auf drei Jahre statt fünf Jahre gemäß § 26 Abs. 1 WEG.
Während bislang eine fünfjährige Bestellung des ersten Verwalters möglich war, ist dies künftig nur noch für drei Jahre möglich. Dies soll der erleichterten Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen dienen.
Nach Ablauf der ersten drei Jahre kann der Verwalter wieder auf fünf Jahre maximal bestellt werden.
4. Wegfall der Notverwaltung gemäß § 26 Abs. 3 WEG.
Dieses geht davon aus, dass aufgrund des Anspruchs der Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung eine Sonderregelung für die Bestellung eines Notverwalters nicht erforderlich ist. Sowohl den Eigentümern wie auch "Dritten" ist es möglich, gemäß § 43 Nr. 5 WEG durch eine Klage zu verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird. Im übrigen kommt in Betracht, diesbezüglich eine einstweilige Verfügung gemäß §§ 935, 940 ZPO zu beantragen.
5. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 WEG.
Hierbei sind die bekannten Befugnisse aufgeführt; es kommen jedoch weitere hinzu:
a) Beschlussvollzug / Durchführung der Hausordnung, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG
b) Instandhaltung, Instandsetzung / Notmaßnahmen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 u. 3 WEG
c) Lasten- und Kostenbeiträge, § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG
d) Zahlungen und Leistungen, § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG
e) Geldverwaltung, § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG
f) Informationspflicht bei Rechtsstreitigkeiten, § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG
Hierbei ist erstmals vom Gesetz eine entsprechende Verpflichtung aufgenommen worden, was auch damit zusammenhängt, dass der Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter für die Rechtsstreitigkeiten fungiert, soweit nicht ein Zustellungsvertreter benannt wurde. Der Verwalter muss also unverzüglich sämtliche Eigentümer über den Beginn des Rechtsstreits in Kenntnis setzen.
Inwieweit weitere Informationen nötig sind, ist noch ungeklärt; möglicherweise ist über Terminverlegungen auf jeden Fall zu informieren. Diesbezüglich könnte Änderung des Verwaltervertrages bei den Vergütungsregelungen in Betracht gezogen werden.
g) Erklärungen / Grundversorgung, § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG
h) Willenserklärungen / Zustellungen, § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG
i) Fristwahrung / Verhinderung von Rechtsnachteilen / Prozessführung, § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Hierbei ist neu, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer im Verfahren vor den Zivilgerichten in Passivprozessen zu vertreten hat, also wenn die Eigentümergemeinschaft verklagt wird. Er ist auch Anlaufstelle für die Gerichtsvollzieher und hat gegebenfalls die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümer abzugeben.
j) Beschlussvorbehalt der Eigentümer, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG
Der Verwalter ist nur ermächtigt, gerichtliche und außergerichtliche Ansprüche geltend zu machen, wenn er hierzu durch Beschluss oder Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) berechtigt war. Soweit es um Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer geht, bedarf es dieser Voraussetzungen nicht, weil der Verwalter ohnehin verpflichtet ist, diese Ansprüche zu verfolgen.
k) Gebührenvereinbarung mit dem Rechtsanwalt, § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Vor dem Hintergrund der Herabsetzung der Streitwerte, aus denen sich die Anwaltsgebühren berechnen, war befürchtet worden, dass die WEG keine Anwälte mehr findet, die den Prozess führen. Daher war dem Verwalter mit dieser Vorschrift gestattet worden, gesonderte Gebührenvereinbarungen zu treffen, damit der Anwalt noch kostendeckend arbeiten kann.
l) Willenserklärungen / Zustellungen, § 27 Abs. 3 Nr.1 WEG
m) Fristwahrung / Verhinderung von Rechtsnachteilen / Prozessführung,
§ 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG
Der Verwalter muss künftig vor den Gerichten als gesetzlicher Vertreter auftreten und ist Organ des Verbandes. Daher ist er zustellungsbevollmächtigt und hat die Gemeinschaft zu informieren
n) laufende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung,§ 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG
Nachdem insoweit eine Anscheinsvollmacht für den Rechtsverkehr gilt, ist dem Verwalter anzuraten, künftig Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümer vorher einzuholen, bevor Aufträge vergeben werden
o) Vertretungsmacht für bestimmte Einzelfälle, § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG
p) Recht auf Kontenführung, § 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG
Die Konten haben auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, zu lauten. Aufgrund der Rechtsfähigkeit des Verbandes haben Bedenken einzelner Banken hierbei zurückzutreten.
q) Gebührenvereinbarung mit dem Rechtsanwalt, § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG
r) Beschlussvorbehalt der Eigentümer, § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG
s) Vertretungsersatz, § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG
Es bleibt fraglich, inwieweit sich einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bereiterklären, als Zustellungsvertreter zu fungieren.
6. Verwalter als Kostenschuldner, § 29 Abs. 2 WEG.
Bereits nach der bisherigen Rechtsprechung können dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn dieser gravierend gegen seine Pflichten verstoßen hatte.
Nach der WEG-Reform können dem Verwalter auch dann die Prozesskosten auferlegt werden, wenn er nicht einmal Partei des Prozesses war, wobei die Kausalität seines Verhaltens und ein grobes Verschulden vorausgesetzt werden. Wird beispielsweise die falsche Person verklagt, können dem Verwalter die Kosten auferlegt werden. Dies gilt auch, wenn er den Anspruch der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Eigentümer als Personengesamtheit geltend macht.
7. Bestellung eines Ersatz-Zustellungsvertreters, § 45 Abs. 2 WEG.
Grundsätzlich ist eine Zustellung an die Eigentümer direkt möglich - diese wird aber regelmäßig an den Verwalter erfolgen.
Soweit kein Verwalter vorhanden ist oder gegen ihn wegen Interessenkollision nicht erfolgen kann, muss an alle Eigentümer zugestellt werden, was naturgemäß mit Problemen behaftet ist. Daher wurde der Zustellungsvertreter erfunden.
Gemäß § 45 Abs. 2 WEG sind die Eigentümer verpflichtet, einen Ersatz-Zustellungsvertreter zu bestellen. Dies kommt dann in Betracht, wenn eine Zustellung an den Verwalter nicht vorgenommen werden kann und eine Ersatzperson gesucht wird. Soweit die Eigentümer sich auf eine Ersatz-Zustellungsperson nicht einigen können, wird diese durch das Gericht bestellt.
8. Zahlungsmodalitäten und Beschlusskompetenzen, § 21 Abs. 7 WEG.
a) Bislang war es umstritten, ob mit Mehrheit das Lastschriftverfahren für die Eigentümergemeinschaft eingeführt werden konnte. Nunmehr ist dies möglich.
Die Gemeinschaft kann Vorfälligkeitsregelungen oder Verfallklauseln beschließen, so beispielsweise mit der Regelung, dass das gesamte Jahreswohngeld fällig wird, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer mit zwei Monaten Wohngeldbeträgen säumig ist. Des weiteren können besondere Zinssätze beschlossen werden, soweit einzelne Eigentümer in Rückstand geraten.
b) Beschlossen werden kann nunmehr auch die sogenannte Umzugskostenpauschale, soweit die Vorgaben von § 21 Abs. 7 WEG eingehalten werden.
Von besonderem Interesse ist auch die Regelung darüber, dass ein "besonderer Verwaltungsaufwand" vergütet werden muss, wenn einzelne Eigentümer einen Mehraufwand verursachen. Dies gilt auch im Hinblick auf Veräußerungszustimmungen gemäß § 12 WEG, Pauschalen für die Teilnahme an einem gerichtlichen Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht oder Mahngebühren des Verwalters.
9. Änderungen des Verteilungsschlüssels, § 16 Abs. 3 - 5, WEG.
Bislang konnten die Wohnungseigentümer mangels erforderlicher Beschlusskompetenz den Kostenverteilungsschlüssel nicht ändern. Nach § 16 Abs. 3 WEG können nunmehr die qualifizierten Mehrheiten - ohne dass eine Öffnungsklausel erforderlich wäre - den Verteilungsschlüssel ändern. Hiernach ist die Stimmenmehrheit gemäß § 16 Abs. 3 WEG ausreichend.
10. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemäß § 16 Abs. 4 WEG.
Unter diese Vorschrift fallen auch die baulichen Veränderungen und es ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich, um einen abweichenden Maßstab zur Umlage der Kosten zu treffen. Es ist erforderlich, dass drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer für die Änderung stimmen und diese drei Viertel müssen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile ausmachen.
11. Fortgeltung von Öffnungsklauseln.
Soweit Öffnungsklauseln vorhanden sind (Weitergeltung gemäß § 16 Abs. 5 WEG) hat dies zur Folge, dass diese unwirksam sind, soweit sie höhere Anforderungen an die qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln vorsehen.
Soweit geringere Anforderungen in der Teilungserklärung gestellt werden, sind diese Öffnungsklauseln weiterhin gültig.
12. Bauliche Veränderungen .
Gemäß § 22 Abs. 2 WEG ist es künftig möglich, mit drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile einen Beschluss über bauliche Veränderungen herbeizuführen.
Hierbei kommt es nicht darauf an, wer durch die Maßnahme beeinträchtigt ist; sondern alleine die Anzahl der stimmberechtigten Wohnungseigentümer ist maßgebend. Es sind gemäß § 22 Abs. 2 WEG jedoch nur solche Modernisierungsmaßnahmen betroffen, die § 559 Abs. 1 BGB entsprechen oder die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik wiedergeben.
Die Wohnanlage darf also nicht verändert werden und kein Wohnungseigentümer darf gegenüber den anderen Eigentümern unbillig beeinträchtigt werden. Mithin ist es möglich, dass einzelne Eigentümer die Anpassung an den modernisierten Standard von der Gemeinschaft einfordern können.
Qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse können angefochten werden, wenn die Eigenart der Wohnungsanlage verändert wird oder wenn ein Eigentümer unbillig beeinträchtigt wird.
13. Veräußerungszustimmung.
Gemäß § 12 Abs. 1 WEG ist es künftig möglich, den Inhalt des Sondereigentums dahingehend zu vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Regelung kann nunmehr aufgehoben werden.
Der Verwalter hat also einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung gemäß § 26 Abs. 4 WEG im Protokoll aufzunehmen und von den gemäß § 24 Abs. 6 WEG vorgesehen Personen unterzeichnet und öffentlich beglaubigen zu lassen. Dann kann eine Löschung im Grundbuch erfolgen.
14. Vorrechte in der Zwangsversteigerung, § 10 ZVG.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird künftig wegen der Wohngeldansprüche in der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums ein Recht auf Befriedigung vor den Realkreditgläubigern zugestanden, jedoch höchstens bis zur Höhe von 5 % des Verkehrswertes.
Konkret wird ein Vorrecht wegen der fälligen laufenden sowie rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Kalenderjahren, höchstens jedoch in Höhe von 5 % des vom Versteigerungsgericht festgesetzten Verkehrswerts des Wohnungseigentums.
