Leitsätze:
1. Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
2. Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachtenskosten, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustandes einer Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet.
Urteil des BGH vom 26.05.2004, VIII ZR 77/03
Der BGH hat mit erfreulicher Klarheit folgende Klauseln hinsichtlich der Renovierungs- und Endrenovierungspflichten für wirksam angesehen:
- "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. ... Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, Treppenhäusern in Alleinbenutzung .... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.
- Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff.2 - befinden müssen, wobei abgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld und auf Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."
Weiter war handschriftlich eingetragen worden:
- "Die Wohnung wurde Mitte 1996 renoviert (Wände, Decken etc.) und wird (in) derzeitigem gutem Zustand am 1. Juli 1998 übernommen."
Das Mietverhältnis hatte vorliegend zum 31.08.2000 geendet und die Vermieter hatten gegenüber der Kaution u.a. mit zeitanteiligen (26 Monate) Renovierungskosten über € 458,02 auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines Malermeisters aufgerechnet sowie mit Gutachterkosten über € 478,60. Mit überraschender Klarheit und Ausführlichkeit hat der BGH die vorstehenden Klauseln für wirksam erachtet und einen Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen, nachdem auch keine Feststellungen dazu getroffen worden waren, ob die Mieter bei ihrem Auszug fachgerechte Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, wodurch die Renovierungsverpflichtung entfallen würde.
Die Kosten für die Einschaltung des Gutachters waren jedoch dem Vermieter zugesprochen worden, nachdem dieser ein dringendes und berechtigtes Interesse daran hatte, vorhandene Mängel alsbald beseitigen zu lassen, um die Wohnung möglichst rasch wieder vermieten zu können. Es wäre nicht ausreichend gewesen, den Handwerker, der den Kostenvoranschlag erstellt hatte, als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Auszug zu vernehmen. Das Gutachten des Sachverständigen sei ein objektives und geeignetes Beweismittel. Der Vermieter müsse sich zur Rechtsdurchsetzung grundsätzlich nicht aus Kostengründen auf andere, im konkreten Fall gegebenenfalls weniger geeignete Beweismittel, etwa Zeugen, mit einem nicht zu prognostizierenden Erinnerungsvermögen oder die Vorlage von Lichtbildern verweisen lassen.
Praxistipp:
Der Anwalt von Vermietern kann durch die Entscheidung künftig einfacher Schadenersatzforderungen wegen Nichtdurchführung von Schönheits- reparaturen durchsetzen, wenn die Vereinbarung im Mietvertrag den Vorgaben des BGH entspricht. Insbesondere können jetzt Sachverständige eingeschaltet werden und die entsprechenden Kosten können gerichtlich geltend gemacht werden. Es empfiehlt sich daher, Sachverständige ausfindig zu machen, die rasch vor Ort tätig werden können.
