Häufig stellt sich die Frage, ob bei Grundstückskaufverträgen ein bestimmter Mietvertrag zugesichert wurde. Nach der Entscheidung des BGH vom 30.03.2001, V ZR 461/99, ist eine Eigenschaftszusicherung - mit der Folge der Verpflichtung zum Schadenersatz - nicht gegeben, wenn weder in der Vertragsurkunde selbst konkrete Mieteinnahmen genannt werden, noch durch Verweis auf ein Maklerexposé, ein Inserat oder ein Mietvertrag.
Im zu entscheidenden Fall war ein Wohnhaus mit zwei Einliegerwohnungen bei Abschluss des Kaufvertrages vermietet. Anderthalb Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages untersagte das Landratsamt dem Käufer die Nutzung der Einliegerwohnungen zu Aufenthalts- und Wohnzwecken, weil die Kellerwohnung baurechtlich unzulässig sei. Daraufhin verlangte der Käufer vom Verkäufer die Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz seiner Aufwendungen. Entgegen der Auffassung des OLG Nürnberg untersagte der BGH einen Anspruch auf Schadenersatz des Erwerbers. Eine Zusicherung von Mieterträgen läge nicht vor. Zwar stellten Mieterträge eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar. Eine solche Zusicherung liege jedoch nur dann vor, wenn der Verkäufer vertraglich die Gewähr für den Bestand einer Kaufsache übernommen habe. Anhaltspunkte im notariellen Kaufvertrag hierfür seien jedoch nicht gegeben. Weder seien konkrete Mieteinnahmen genannt, noch sei ein Verweis auf das Exposé oder ein entsprechendes Inserat in einer Zeitung genannt worden. Im Kaufvertrag sei lediglich ausgeführt worden, dass der Erwerber in die bestehenden Mietverträge eintrete. Dies sei nicht ausreichend für die Annahme einer Eigenschaftszusicherung. Die Angabe im Exposé, dass eine Einliegerwohnung vorhanden sei, sei nicht ausreichend, eine Eigenschaftszusicherung anzunehmen; hierbei handele es sich lediglich um eine Information des Maklers.
Soweit daher vermietete Objekte verkauft werden, ist dem
Käufer anzuraten, darauf zu dringen, dass die bestehenden Mietverträge Eingang in den notariellen Kaufvertrag finden. Andernfalls kann es "böse Überraschungen" geben, wenn aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften eine Untersagung der Nutzung der Wohnungen erfolgt.
