Leitsatz:
Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden.
(BGH IX a ZB 116/03, Beschluss vom 18.07.2003)
Bei einer Rechtsbeschwerde gegen eine Entscheidung des LG Stuttgart ging es um die Verpflichtung der Schuldnerin in einem gerichtlichen Vergleich, Gewerberäume bis zum 30.06.2002 zu räumen und herauszugeben. Auf Grundlage dieses Vergleiches betrieb der Gläubiger die Räumungsvollstreckung. Der zuständige Gerichtsvollzieher lehnte die zwangsweise Räumung ab, nachdem ihm ein Mietvertrag zwischen der Schuldnerin und einer GmbH vorgelegt worden war, wonach diese GmbH bereits seit dem 01.11.1999 Untermieterin der Räume sei.
Angesichts des vorgelegten Mietvertrages erschien dem BGH und den Vorinstanzen das Besitzrecht der Untermieterin nicht evident zweifelhaft, weshalb die mit der Rechtmäßigkeit der Untervermietung in Zusammenhang stehenden Fragen im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens nicht geklärt werden könnten. Die Klärung müsse in einem Erkenntnisverfahren erfolgen, wobei die Gefahr einer rechtsmissbräuchlichen Verzögerung der Räumungsvollstreckung der Gläubiger zu tragen habe.
Gemäß § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann die Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person begonnen werden, die im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Schuldner bezeichnet ist. Gegen einen Untermieter, der nicht im Titel aufgeführt ist, kann mithin keine Räumungsvollstreckung stattfinden.
Praxistipp:
Dem den Vermieter vertretenden Anwalt wird anzuraten sein, beim Abschluss von Räumungsvergleichen den Räumungsschuldner erklären zu lassen, dass er alleine über die Mietsache verfügen kann und dass kein Gewahrsam Dritter besteht.
